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土地增值税清算复出 征收额将是原来的数倍

发表时间:2016/4/10 18:18:33  返回上一页>>

往年都是雷声大,雨点小;今年会不会动真格,还不知道

真要清算,征收额将是原来的数倍以上

没有一个行业像房地产一样成为众矢之的,也没有一个行业像房地产一样,“规则”是说不清道不明的。5月26日,国税总局公布了规范土地增值税清算细则。这一幕似曾相识——就在2006年底面对高企的房价,国税总局要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。

“配合清算细则的出台,由省地税局稽查部门牵头,近期正在展开一次关于重点房企的土地增值税清算工作。”杭州市地税局某负责人向记者透露,但具体怎么清算,他不愿详谈。


土地增值税一旦清算 征收额是原来的数倍以上

按照现行《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税按照4级超率累进税率计算征收,一般实行预售时预征、项目竣工后清算的制度。但土地增值税的征收一直未真正清算。

2006年面对高涨的房价,国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求从次年2月1日起全面清算土地增值税。但这一政策没有得到严格执行。而这一次,则可以视为严厉清查的“再次回归”。

5月26日,国税总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。

“杭州土地增值税一直是在预售时预征。预征比例一般为合同销售额的0.5%。”杭州某房企财务总监向记者透露。而实际上,按照增值税的真正计算方法,根据增值额的不同,土地增值税税额为增值额的30%~60%。

以杭州某正在销售的房地产开发项目为例,该项目目前售价22000元/平方米,土地楼面价为5500元/平方米。假如项目开发资金都向银行借贷,财务成本一般为销售额的10%,各项税金约为销售额的6%,财务成本加上税金,每平方米约要分摊掉16%即每平方米3520(22000×16%)元,再加上每平方米3000元的建安成本,以及其他各项开发成本(5500元+3520元+3000元)×20%=2404元,那么这个项目征收土地增值税需要扣除的全部成本为14424元/平方米(5500元+3520元+3000元+2404元)。 

但如果按清算细则据实清算,土地增值税约为2273元/平方米【(22000-14424)×30%】。

而按目前真正实行的征收标准征收,这个项目只要交110元/平方米(22000×0.5%)的土地征值税。

“去年底,杭州就说要清算土地增值税,但后来也没清算。这次清算是否真要动真格,关键还要看地方政府的态度。”某房产公司老总评论说。


土地闲置费不得作为成本计入

相比以往的政策,这次清算对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣。尤其值得关注的是,土地闲置费首次明确被提出不在扣除之列。

据杭州市国土资源局相关人士介绍,杭州目前已实行闲置土地超过一年以上收取闲置费的规定。闲置时间已满一年未满两年的房地产用地,该费用暂按闲置土地被查处时的市场评估价与原土地出让价差价的20%征收增值地价费,且责令其限期动工。“假如闲置费不得计入成本中,很多开发商也不敢随意囤地。”一位开发商说。

但虽说清算细则剑指开发商囤地,但杭州闲置土地的查处不力也是一个常态。近日,记者连跑了2007年底出让的两宗宅地,目前距离出让时间已过了两年大关,但这两宗地竟然都没有开工。

位于城北的a地块,如今围墙高筑,连一个工棚都找不到。记者询问了附近一工地的保安,他表示:“一年之前,看到有人对这块地进行过平整,然后一直到现在,都没了动静。”记者随后电话咨询了开发公司的售楼电话,得到的答复是:目前这一地块的方案还在规划当中,可能2011年会推向市场。

同样,市中心的一宗b地块也是曾经的“地王”,楼面价高达近2万元/平方米,目前则是一个停车场。现场的管理人员告诉记者,自从买下这块地之后,开发商并没有进行实质性的开发。当被问及这一地块的开发计划时,这位工作人员表示:“近期会开始安装水电,6月份可能会有施工方进驻。”

对于这两块地,国土部门的解释是:a地块没有按土地合同规定按期缴纳出让金,将缴纳上亿元的滞纳金,目前地块还没有交给开发商;b地块则调整了动工时间,到期的动工时间为今年9月29日。对于为何延期动工,国土部门没有进一步回答。

对此,有人评价,闲置费不能作为成本抵扣这一规定能否真正落到实处,同样也要看地方政府对闲置费是否真能严格征收。现在坊间有个流行的说法:一般地块都不敢闲置,而闲置地块一般都是合法的,也不需要查处。闲置费新规影响大不大,也可一目了然。

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